Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe? Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej wynika z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Po nowelizacji, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, przepisy są znacznie bardziej rygorystyczne niż wcześniej — i to właśnie ta zmiana zaskakuje dziś większość sprzedających.
Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe – trzy sytuacje
1. Sprzedaż nieruchomości
Sprzedający ma obowiązek przekazać świadectwo nabywcy przy zawarciu umowy sprzedaży. Dotyczy to zarówno domów, mieszkań, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa. Jeśli dokumentu nie ma, notariusz poucza sprzedającego o ciążącym na nim obowiązku i o karze grzywny.
2. Wynajem
Wynajmujący przekazuje kopię świadectwa najemcy przy zawieraniu umowy najmu. Obowiązek dotyczy nowych umów — nie trzeba wracać do umów zawartych wcześniej.
W praktyce jest to najczęściej pomijany przypadek, szczególnie przy najmie krótkich mieszkań inwestycyjnych.
3. Oddanie nowego budynku do użytkowania
Inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Bez tego dokumentu formalne zakończenie inwestycji nie jest możliwe.
Wyjątkiem są domy jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m², budowane w procedurze uproszczonej na własne potrzeby mieszkaniowe.
Co zmieniło się w 2023 roku
Najważniejsza zmiana dotyczy zrzeczenia się świadectwa.
Przed nowelizacją kupujący mógł złożyć u notariusza oświadczenie, że rezygnuje z otrzymania świadectwa. Była to praktyka masowa — pozwalała domknąć transakcję bez dodatkowego dokumentu.
Obecnie przepisy takiej możliwości nie przewidują. Oświadczenie o zrzeczeniu się świadectwa nie zwalnia sprzedającego z obowiązku.
Druga istotna zmiana: świadectwo można sporządzić w formie elektronicznej, opatrzonej podpisem kwalifikowanym, zaufanym lub osobistym. Ma ono identyczną moc prawną jak dokument papierowy.
Kiedy świadectwo nie jest potrzebne
Ustawa przewiduje zamkniętą listę wyjątków. Świadectwa nie sporządza się dla budynku:
- podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
- używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
- przemysłowego lub gospodarczego niewyposażonego w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego,
- mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku,
- wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
- gospodarstw rolnych o wskaźniku EP nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).
Warto zwrócić uwagę na pierwszy punkt — chodzi o budynki objęte ochroną konserwatorską, a nie o każdą starą kamienicę. Sam wiek budynku niczego nie zwalnia.
Darowizna, spadek, podział majątku
To pytanie wraca w rozmowach z klientami bardzo często.
Ustawa wymienia obowiązek przy sprzedaży i najmie. Darowizna, dziedziczenie czy zniesienie współwłasności nie są wymienione, więc obowiązek przekazania świadectwa w tych przypadkach nie powstaje.
Zastrzeżenie praktyczne: niektórzy notariusze mają własną, ostrożniejszą praktykę. Przed umową warto po prostu zapytać w kancelarii, czy świadectwo będzie potrzebne — to jedno pytanie oszczędza przekładania terminu.
Jaka kara grozi za brak świadectwa
Nieprzekazanie świadectwa przy sprzedaży lub wynajmie stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny. Sprawę rozpatruje sąd w trybie przepisów o postępowaniu w sprawach o wykroczenia, a górna granica grzywny w takim postępowaniu wynosi 5000 zł.
W praktyce realne ryzyko jest jednak innego rodzaju. Znacznie częstszym problemem niż grzywna jest przesunięcie terminu aktu notarialnego, bo świadectwa zabrakło, a jego wykonanie zajmuje kilka dni. Przy transakcji z kredytem hipotecznym i ustalonym harmonogramem potrafi to być kosztowniejsze niż sama kara.
Kiedy zamówić świadectwo, żeby zdążyć
Praktyczna rada z naszej codziennej pracy: świadectwo warto zamówić w momencie podpisania umowy przedwstępnej, nie dzień przed aktem.
Standardowa realizacja przy kompletnych danych to 24–48 godzin. Problemy pojawiają się wtedy, gdy brakuje dokumentacji technicznej i trzeba odtwarzać dane o budynku — wtedy proces wydłuża się o kilka dni.
Najczęstsze pytania
Czy kupujący może zrzec się świadectwa?
Nie. Obecne przepisy nie przewidują takiej możliwości, a oświadczenie nabywcy nie zwalnia sprzedającego z obowiązku.
Czy świadectwo jest potrzebne do kredytu hipotecznego?
Przepisy tego nie wymagają, ale coraz więcej banków prosi o nie w ramach dokumentacji nieruchomości. Warto sprawdzić wymagania konkretnego banku na wczesnym etapie.
Czy przy wynajmie pokoju też potrzebne jest świadectwo?
Obowiązek dotyczy najmu budynku lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową. Najem pojedynczego pokoju w mieszkaniu, które sam zajmujesz, nie mieści się w tej definicji.
Czy jedno świadectwo wystarczy na kilka transakcji?
Tak. Dokument jest ważny dziesięć lat i można go przekazywać przy kolejnych umowach, o ile w budynku nie zaszły zmiany wpływające na jego charakterystykę energetyczną.
Czy deweloper musi przekazać świadectwo przy odbiorze mieszkania?
Tak. Przy sprzedaży lokalu obowiązek przekazania świadectwa spoczywa na zbywcy, czyli w tym przypadku na deweloperze.
Potrzebujesz świadectwa przed aktem notarialnym?
Realizujemy świadectwa charakterystyki energetycznej w całej Polsce, standardowo w 24 godziny od przekazania danych. Dokument rejestrujemy w centralnym rejestrze i wysyłamy w formie elektronicznej lub papierowej.
Wpis ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnych sprawach warto skonsultować się z notariuszem prowadzącym transakcję.
